09. Jan. 2023 | Lesedauer: 9 Min.

Immobilienmarkt unter Druck: Investieren oder abwarten?

Seit dem Ende historisch niedriger Zinsen ist die Boomphase am Immobilienmarkt vorbei. Das macht sich nicht zuletzt an der Transaktionszahl bemerkbar: Während Kaufinteressierte noch vor wenigen Monaten Schlange standen und sich die Preisspirale immer weiter drehte, finden inzwischen deutlich weniger Abschlüsse statt. Wir werfen einen Blick in die Glaskugel und beschreiben, wohin die Reise im Jahr 2023 gehen könnte – und nennen Nischen, die auch aktuell für Investments interessant sind.


In diesem Artikel erfahren Sie mehr zu folgenden Themen:

  • Status Quo Bestandsimmobilien und Projektentwicklung
  • Investieren trotz Marktschwäche
  • Ausblick und Handlungsoptionen
     

Wenn es um Immobilien geht, investieren unsere Mandant*innen in bestehende Immobilien oder neue Bauvorhaben. Beide Bereiche sind von den aktuellen Entwicklungen betroffen, jedoch mit Unterschieden im Detail. Grundsätzlich ist das veränderte Investitionsumfeld von folgenden Merkmalen geprägt:

  • Deutlich erhöhtes Zinsniveau
  • Langsam sinkende Objektbewertungen
  • Zurückhaltung bei Verkaufenden und Kaufenden
  • Unsichere Prognose

Keine Schnäppchen

Schauen wir uns zunächst den Zinshausmarkt an. Investitionen erfolgen hier in Bestandsimmobilien, mit dem Ziel, eine Wertsteigerung sowie laufende Mieteinnahmen zu generieren. Mehr als ein Jahrzehnt ging es mit den Objektbewertungen stetig bergauf, zumindest in nachgefragten Wohnlagen. Dies führte dazu, dass Zukäufe aufgrund des hohen Preisniveaus zunehmend unattraktiv wurden. Inflation und steigende Zinsen sorgen nun jedoch für einen Knick in der Wachstumskurve, die Preise geben nach. Gute Zeiten also für Schnäppchenjäger? Vorerst leider nicht!

Denn während sich die Bauzinsen im vergangenen Jahr mehr als vervierfacht haben, werden Immobilien nach wie vor hoch bewertet. Zwar sind die Preise laut einer Studie des Vermittlers Interhyp zuletzt zwei Quartale in Folge gesunken – was aber nicht ausreicht, um steigende Finanzierungskosten auszugleichen. Oder anders betrachtet: Investierende erwarten höhere Anfangsrenditen, die sich im aktuellen Marktumfeld nicht erzielen lassen. Also halten sie Liquidität zurück und warten ab.

Tritt auf die Bremse

Auch Verkaufende bleiben in Wartestellung. Viele hoffen auf ein rasches Ende des Preisverfalls und halten an hohen Renditeerwartungen fest. Andererseits ist auch zu beobachten, dass der unerwartet kräftige Tritt aufs Bremspedal so manche Kalkulation durcheinanderwirbelt. Wer mit viel Fremdkapital arbeitet und umschulden muss, dürfte eher bereit sein, Abschläge auf den Verkaufserlös hinzunehmen. Hier können sich im Einzelfall interessante Kaufmöglichkeiten ergeben – dazu später mehr.

Grundsätzlich fehlt es jedoch an Dynamik. Das Interesse der Marktteilnehmer ist zwar da – doch zum einen stehen die Kaufpreise und Finanzierungskosten im Missverhältnis, zum anderen herrscht Unsicherheit bezüglich der Zins- und Konjunkturentwicklung. Um die Flaute zu beenden, braucht es Signale, etwa von den Zentralbanken. Nur so kann es zu einer Wiederbelebung des Transaktionsgeschäfts kommen.

Fehlende Puffer

Im Projektgeschäft, das die Neu- und Weiterentwicklung von Immobilien abdeckt, zeigt sich ein ähnliches Bild – und eine zusätzliche Herausforderung. Denn hier wird in der Regel mit einem höheren Fremdkapitalanteil gearbeitet. Während das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital bei Bestandsobjekten häufig 70 zu 30 ausmacht, entstehen neue Objekte oftmals mit nur ca. 20 Prozent Eigenmitteln. Die gestiegenen Finanzierungskosten und typischerweise deutlich kürzere Finanzierungslaufzeiten mit Fälligkeiten in dieser Phase höherer Unsicherheit sowie eine reduzierte Risikobereitschaft von Banken machen sich hier demnach deutlich stärker bemerkbar.

Problematisch wird dies insbesondere, wenn Entwickler*innen nicht über ausreichende Projektpuffer verfügen, um die Folgen steigender Zinsen abfedern zu können. Erschwerend kommt hinzu, dass im Bau befindliche Objekte, die noch nicht übergeben wurden, keine Mieteinkünfte erwirtschaften. Im schlimmsten Fall drohen, wie aktuelle Presseberichte zeigen, Restrukturierungen oder Insolvenzen. Inflationsbedingte Sprünge bei den Bau- und Energiekosten sowie die Auswirkungen des Fachkräftemangels und eine mögliche Rezession sorgen für zusätzliches Kopfzerbrechen.

Auch Investor*innen halten sich vor diesem Hintergrund mit Engagements zurück. Das von der Bundesregierung verfolgte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rückt somit in weite Ferne. Auch auf diesem Feld müssen erst Unsicherheiten aus dem Weg geräumt werden, bevor sich das Geschäft stabilisieren kann.


Im ersten Halbjahr 2023 wird Kontora den bereits eingeschlagenen Kurs beibehalten: Wir empfehlen unseren Mandant*innen eine beobachtende Positionierung und ermöglichen gleichzeitig den Einstieg in vielversprechende Investitionsmöglichkeiten. Diese sind derzeit vor allem in der Nische zu finden. So bieten beispielsweise Objekte für soziale Nutzung gute Chancen, etwa neu entwickelte Kindertagesstätten und Pflegeeinrichtungen. Zu den Alleinstellungsmerkmalen, die diese attraktiv für den Verkauf machen, zählen langfristige Mietverträge, hohe Nachfrage, politische Unterstützung sowie die Einbindung regionaler Projektpartner und Dienstleister. Auch im Bestandsgeschäft ragen immer wieder Investitionsstrategien aus der Masse, die gute Einstiegsmöglichkeiten bieten. So zuletzt bei einem Portfolio, das 19 Objekte in Kopenhagen umfasst. Investierte Mandant*innen profitieren dabei nicht nur von zentralen Lagen und hoher Nachfrage, sondern auch von Besonderheiten im dänischen Hypothekensystem. Ein weiteres Beispiel für attraktive Chance-Risiko-Profile stellen Investmentstrategien zur Re-Positionierung von bestehenden Gewerbeobjekten mit ESG-Nachholbedarf dar.


Allmähliche Stabilisierung

Aufgrund der Vielzahl an Unsicherheiten, die den Markt weiterhin belasten, sind zuverlässige Prognosen nicht möglich. Da sich die aktuellen Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau bewegen, kann jedoch zunächst von einer fortgesetzten Korrektur ausgegangen werden.

Die DZ Bank rechnet für 2023 mit einem Preisrückgang um bis zu sechs Prozent. Gleichzeitig dürften die Finanzierungskosten weiter ansteigen, zumindest im ersten Halbjahr. Denn um der Inflation beizukommen, muss die Europäische Zentralbank (EZB) weitere Leitzinserhöhungen vornehmen – was sich indirekt auch auf die Bauzinsen auswirkt. Verglichen mit den massiven Sprüngen der vergangenen Monate ist dabei aber von einem moderaten Anstieg auszugehen. Welche Chancen ergeben sich in dieser Situation für Investierende?

Cash is King

Da sich an der grundsätzlichen Lage – weiterhin historisch hohe Immobilienpreise bei steigenden Finanzierungskosten – erst einmal wenig ändern dürfte, wird der Verkaufsdruck zunehmen. Insbesondere gilt dies für Eigentümer*innen, die sich zu sehr auf günstiges Fremdkapital verlassen haben. Interessierte mit ausreichend Eigenkapital können Kaufgelegenheiten nutzen, ohne in langwierige Verhandlungen mit Banken einsteigen zu müssen – ein großer Vorteil.

Ein Nachteil besteht darin, dass auf diese Weise viel Kapital gebunden wird. Hier kann es sich anbieten, im Nachgang Kredite aufzunehmen, um einen Teil der Mittel wieder freizusetzen, dann möglicherweise sogar zu besseren Konditionen. Investierende sollten jedoch darauf achten, sich nur an exzellent geführten Projekten zu beteiligen. Gerade in Krisenzeiten sind gutes kaufmännisches Handwerk, regionale Expertise und Zuverlässigkeit unabdingbar.


Abschließend die wichtigsten Punkte in der Übersicht:

Ausblick

  • Unsicherheit hält im ersten Halbjahr 2023 an
  • Stabilisierung der Situation frühestens in der zweiten Jahreshälfte
  • Verkaufsdruck wird tendenziell steigen
     

Was tun?

  • Markt beobachten, bei besonderen Gelegenheiten zugreifen
  • Eigenkapital-Vorteil ausspielen
  • Wichtig: Gutes kaufmännisches Handwerk
     

Sie interessieren sich für Investments in Bestandsobjekte oder Projektentwicklungen? Sie haben Fragen zu Immobilien als Teil Ihrer Vermögensallokation? Wir helfen gerne weiter!